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買預售屋 先看業者建照 :
建築物興建時，要先領有建照執照，才可向建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗 合格才可領取使用執照，接著才可申請接通水、電；但很多業者還未領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。另外，建築公司蓋房子，有 的是自地自建，有的是地主合建，若與地主合建，要注意土地產權，要分別與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下 來，公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消 費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。

使用執照才算成屋 :
按照法令 規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛，個案 雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失5坪多， 此點不可不察。



集體議價效果好 :
購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消費者議價時，除 了需事前做好功課，比較周邊相同產品的價格外，也可以向已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價，真正價格的決定權是在專案主管的手 上。目前網路上有不少非營利性質的討論區，如不動產e族等（egroup.idv.tw），可以集結對同1個個案有興趣的網友，相約集體議價，也許能收到 不錯的效果。



房屋轉售電費申請也要改 :
一般房屋在完工後，大多由建商向台電公司申 請供電，但在房屋出售後，建商卻很少會向台電申請變更當事人，造成未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費，台電會向原來申請人，也就是當初與建商簽約的第1 任屋主追討。為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人，或重新申請使用人變更。



買別墅先選雙車庫 :
透 天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品，不管景氣好壞，透天產品都能維持一定推案量，但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規劃有路邊停 車、單車庫或雙車庫等不同種類，產品類型多樣。由於購買別墅產品多是有車階級，房仲業統計，時下最好賣的別墅產品，是雙車庫的別墅為主，所以在選購時，如 果總價差距不大，可優先挑選雙車庫別墅產品。



注意電梯使用規則 :
集合住宅大樓電梯共 用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交屋後發現上班時間數 棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車困擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平面圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。



機械車位至少保固1年 :
購 買機械車位時，一定要與建商訂定保固合約，保固期最少要1年，另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸（長、寬、高）及載重，這將關係到車位的實用性。一般 建商會與車位廠商簽訂維護合約，經常會將保固責任轉由廠商負責，甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是向建商購買車位，所以不管建商如何推託，一定要 堅持由建商負責。



停雙車需面寬6米 :
透天別墅擁有私人停車位，停車方式可分前院停 車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式，別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言，5米以下面寬扣掉兩邊牆壁厚度，加上打開車門的空間，僅能停 1部車，但部分建商卻強調可停2部車，平面圖上也畫了2部車，但交屋後卻發現停雙車很困難。建議擁有2部車，尤其大型車及休旅車者，應選擇面寬至少6米以 上的別墅。



獎勵停車位產權獨立 :
獎勵停車位因有獨立權狀，和房子的產權是分開的，可 以外賣或外租，靈活性較高；法定停車位因與房子產權結合，房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施 坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性，可以請依照建築執照的建造圖判別。



掌握缺點作為談判籌碼 :
每 棟房屋都有其優、缺點，所以看屋時，最好掌握較為在意的幾項缺點，以此來作為價格談判的籌碼，並且向業務員透露，喜歡這間房屋，且手頭資金已準備，只是其 中還有某幾項缺點，希望可以稍微降價，充分表現誠意。此外，最好將裝潢費加進總價內，以提高房屋總價，也有利於價格談判。



挑尖峰時段 測行車時間 :
為了推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。



試搭公車測交通 :
有沒有想過有一天自己出門沒車開，或上班回家該怎麼搭乘公車？如果一班公車到不了，該如何轉車？建議看房子除了自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路線，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，並在案場附近走走，觀察住家的生活機能是否完善。



買預售屋先看藍圖 :
預 售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的困擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員 進出都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後才 發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。



買預售屋留意棟距 :
購買預售屋時，一定要留意購買戶別與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居家採光與通風條件，若是開窗面對別人家厝角，就有風水上顧慮。



預售屋留意有無管理室 :
社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行產品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。

這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先了解管理室位置及產權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶別。



預售屋問清楚客廳面寬 :
客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋，最好先問面寬多少，以計算家具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。

有些建築強調柱子在外面，室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :

將來交屋驗收時，才有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算出的面積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理面積登記的部分是否計價，也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。



預售屋問明梁柱位置 :
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的 位置，特別是購買夾層產品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到 空間規劃。



預售屋不符契約可求償 :
購買預售屋，記得一切都得跟著合約走。日前曾發生 1則案例，購屋人買了房子後，卻發現屋內多了1根柱子，建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條 件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。



小心坪數被灌水 :
很 多建設公司為了讓產品容易銷售，蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小， 牆壁和天花板也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知 的坪數是否含夾層坪數在內。



留意持分道路範圍 :
一般透天別墅社區除了山坡地等大型 造鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈地方政府之外，一般都須由住戶持分社區內道路土地，持分道路愈多愈划不來。除了 購買面臨公有道路的臨路型別墅，無須持分之外，其餘持分社區內道路用地的別墅，住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍，以免花錢卻幫別人買道路。



注意土地產權契約 :
建設公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。一般而言，自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。



看屋首日避免簽約 :
很多房屋個案為了刺激買氣，常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷，購屋人常會因為獲得附送的贈品，而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約，其實這 樣的購屋方式風險很大。畢竟，房屋交易金額龐大，若在考量未周全就購屋，很容易會買到不適合的房子，而且合約書內容也還未詳閱，很容易就掉入文字陷阱，常 會後悔末及，因此買房子千萬不能急，最好不要看屋當天就付訂金簽約。



下訂金前可審閱契約書 :
簽 訂買賣契約前，可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權，那麼在下訂金之前呢？答案是：也可以。日前曾有某建商表明，如果消費者不給訂金，就不能看買賣契約 書，但事後經公平會決議，該建商的行為違反公平法，故消費者在下訂前，尤其是在看預售屋時，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。



簽約前先問解約條件 :
很 多人把買房子視為人生的重要決定，不過常常因為現場銷售人員的強力說服，或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息，讓消費者衝動之下，簽訂合約。其 實，依法雙方可於一定時間內解除合約，並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩，民眾在簽約之前，可先詢問事後解約期限和相關權利，並詳細審閱合 約書。



契稅等費用 記得問清楚 :
買房子除了要支付房屋總價之外，還有契稅、代書 費、火險、仲介服務費（購買中古屋）等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分，會因建築樓層高度、屋齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、 總價相同的房屋，也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時，往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽略的成本，消費者應向業者問清楚，並記得索取收 據。



建商應提列社區基金 :
公寓大廈起造人（建商）依法應依工程造價提列一定比例公 共基金予社區，做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外，另將提撥數萬元當做社區基金，但交屋後金額卻縮水，並辯稱已購置圖書、電 腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額，並約定隨同公共設施點交管委會。



帶把捲尺 寸寸計較 :
在購買預售屋時，除了記得要向銷售人員要求建照，查清究竟室內高度是多少外，記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」，但還是有不少樣 品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時，對尺寸應該要「寸寸計較」，以避免交屋後，與原本預期有所落差。



紅藥水檢查馬桶漏水 :
馬 桶中本來就有水，因此馬桶是否漏水，不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水，如果家中成員一整天都不在家，水不停的流失，不但對居家品質有影響，也不符 合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑，可先在水箱中滴入幾滴紅藥水，然後等一段時間，若馬桶變成紅色，就表示水箱呈漏水狀態，最好立刻關掉水閥遏 止水資源繼續浪費。



向公所查詢公共建設 :
購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公 園、學校的配置情形，有部分建商或房屋代銷業者，會自費在重要路段或空地，立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期， 看來如同政府公告。有的建商對這些工程進度並不清楚，有的則是故意誤導，建議先詢問當地左鄰右舍，或向當地公所查詢，以免受騙誤判當地遠景及行情。



問清楚公設設置地點 :
目前社區大樓休閒設施，成為業者訴求重點之一，不過消費者在選擇這類社區大樓時要格外注意。其中，親水設施如游泳池、SPA及温泉池等，雖然非常受消費者喜 愛，不過需注意這類設施如位於室內，會納入公設比，分攤到房屋權狀坪數裡。如果公設位於2樓以上，應向業者問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重，否則 最好避免購買位於親水設施樓下的戶別。



廣告價有設限 :
報上房地產廣告很多都以 「低自備款」、「低月付額」作為訴求，但可別以為在報紙上看到的低自備款和月付款金額，就是購買時要負擔的價格。不少格局、樓層較差的戶別，以較低的「廣 告價」作促銷，多數戶別無論自備款及月付款，都會高於在廣告上看到的價格，而也有相當多建商以前3年還款寬限期的低月付款，當作廣告訴求，事實上第4年以 後，您要負擔的貸款會高出許多，購屋時可要千萬留意。



個案佳可多買1戶轉手 :
房市 景氣轉旺，近來許多預售個案都在推出後2、3個月內銷售一空，晚一點看屋，或稍有猶豫的消費者，常被捷足先登，買不到理想中的樓層或方位。對於賣相不差的 個案，尤其推案地點多年來無新案推出之個案，可在選定產品後再多買1戶，隨後再委託業務員轉手，有機會投資獲利，不過須對個案銷售反應判斷正確，且該案戶 數不宜太多，並在交屋前成功轉手。



履約保證可視意願投保 :
預售個案的「銀行履約保 證」，是由建商與銀行簽約，由銀行提供保證，一旦房屋興建中途建商倒閉停工，將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全案統一承作，每位客戶都 有保障，但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願，若願「投保」履約保證，才須負擔手續費，保證期間、保證範圍（多為自備款總額）等各案不同，另也有部分 個案只是「廣告用詞」，購屋前須細問。



選擇施工期看屋 :
都市內重劃區在規劃初期，因 未來發展可期的想法帶動，市場上價格大多比較亂，這時候，進場買屋的時間點，往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來說，重劃區初期周邊的生活機能 都還稱不上成熟，各案場集中施工，空氣、環境不好，加上工程車進出影響交通，買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋，因外在條件的關係，價格通常比較



陽台外推 當心漏水 :
很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產 品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡 現象，那麼外牆很可能已有滲水。



露台最好單獨議價 :
預售大樓產品為了建築外觀，或者 法定建築容積考量，常會設計露台，尤其頂樓附露台很常見。露台的計價並無一定標準，有的建商與室內面積合併計價、有的採1/2或1/3單價計價，有的甚至 免費奉送，購屋附有露台的大樓產品，若建商開價是採合併計價，則建議將露台面積拆開，另行單獨議價，有機會可以議到較低的價位。



買預售屋 先作功課 :
購買預售屋時，建商的「信用」調查是必要的功課之一。因為建商在未開工前即開始販售，消費者繳交定金、簽約金後，建商是否會如期開工、完工、交屋，都是消費 者取得產權前會承擔的風險。調查信譽的重點，不外乎建設公司的形象、作品、口碑及財務狀況。尤其是財務狀況，最好可以了解其公司的資本額、本業、副業、資 金來源等相關狀況，以確保本身權益。



契約註明建材內容 :
預售屋的建材配備等級也是 購屋應考慮的因素之一，例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在產品說明書及契約註明廠牌，或「同等級之建材」。但何謂同等級建材，為避免買賣雙方 認知差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍；通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。



戶數變更未告知可求償 :
房市回春，許多預售個案銷售情況極佳，少部分業者在發現銷售反應不錯時，緊急變更格局增加戶數，或購併鄰地擴大基地規模與戶數。面對這類戶數突然放大的個 案，且購屋者未獲業者通知時，未簽約者可要求在買賣合約中加註屆時雙方的權利義務，並須將變更後規模與規劃情形告知，已簽約者可要求解除契約或減少買賣價 金。



把握當天簽約送家電 :
預售個案為求加速去化，常以贈品刺激消費，尤其單價低、 戶數多的首次購屋型大樓產品，常有「當天補足訂金」就送家電、「當天簽約」再加送全套家電策略。有些案場贈品不含糊，如電漿電視、液晶電腦等價值近10萬 元。通常看屋當天就補足、完簽的機會不高，不如針對個案先派親友看屋，並殺價、探查底價、選定目標，決定後再親自出馬，當天簽約拿贈品。



付費選購配備先問清楚 :
樣品屋裝潢華麗，有些建材設備是「標準配備」，交屋後一定會有，但有些則是「選購配備」，須另付費，最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是 選配。有些案場會標明，有的故意不標示，等到殺價時才提出，變成對方的價格談判籌碼，原本應該要附贈的，殺價後反而要自費，建議看樣品屋時就先問清楚，再 談價格。



買實品屋裝潢也要砍價 :
花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。



小心地主精華戶是餘屋 :
新成屋到了銷售後期，通常都會留下一些餘屋。有的代銷公司會請跑單小姐處理，或是建設公司自己派人留守現場，銷售人員通常都會向消費者宣稱是「地主精華戶」 釋出。不論銷售人員如何包裝餘屋，須注意的是，銷售期後段的房子或多或少都有些問題，當進入這些案場時，應嚴格挑出這些戶別之所以成為餘屋的原因。



買屋附裝潢記得要估價單 :
買附裝潢的新成屋，除了能省下找設計師的麻煩外，還能將裝潢費用一併計入房屋貸款，減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時，通常需另外簽訂委託裝潢合 約書，簽約對象則是裝潢公司，就算要比照實品屋施工，購屋人還是得堅持請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單。而且是在房貸核撥下來後，再由購屋人給付裝潢費 用，這樣才能保障自身權益。



裝潢時程確實掌握 :
購買新成屋時，不少消費者喜歡請建 商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本，常會等到銷售出一定戶數時，再統一施作，因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的 時間。建議消費者，除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外，可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日，以保障自己權益。



捷運施工期購屋好時機 :
交通便利的地區，通常擁有較好的生活機能，尤其捷運點附近就成為許多購屋族的首要考量。如果還有尚未完工的交通建設，可能因為當地施工因素，造成空氣品質不佳及噪音等問題，生活品質下降，房價也會跟著下跌，但是未來還是有「U」型反轉的機會，可以趁著施工期間，逢低買進。



與捷運保持適當距離 :
捷運可說是目前最受歡迎的大眾交通系統，選購捷運沿線住家時，最好選擇與捷運保持適當距離，與車站間有隔棟或鄰近的巷道都是較好選擇，因住家不比需要人潮的店面、商場，最好是位在能享有交通便利性，卻不必負擔人潮所帶來的環境成本。



保障隱私棟距須逾12米 :
一 般客戶在購屋時，除了考量產品規劃、地段特色等，最重要的還會希望能住進有景觀的居住環境，尤其是景觀越好，視野越一覽無遺的，客戶的接受性越高，當然售 價上也就比一般產品還好。除了成屋能先看得見景觀，在此建議購買預售屋的客戶，應先問清楚中庭花園棟距是否有12米以上寬度，當然棟距越寬的住家隱私效果 越好，還有戶外擁有大片空地的住家，也應問清楚，短期內有無改建計畫等。



合約載明高額房貸細節 :
為 趕上政府優惠利率房貸，並加速去化餘屋，推出高額房貸的建商愈來愈多，一般來說，以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多，部分建商更推出95%、 100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供1~3年「公司貸」，購屋時應先了解高額貸款細 節，並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。



選熟悉銀行辦貸款 :
現 場銷售人員為了催促消費者下定，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款，甚至在所謂的「工程期付」上動手腳，僅以前面2、3年寬限期支付的利息款項 為號召，企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子，尤其是買預售屋，最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款，或至少在踏進接待中心前，先向銀行詢 問相關知識。



建築融資抵押 :
各項細節一定要具體的載明在契約書中，寧願事前不怕麻 煩、也不要事後再來補救。在付款方面，就算是有能力1次付清購屋金額，也最好先辦理貸款，直到產權轉移後再將貸款償還，因貸款可以清楚了解前一手業者在建 築融資上的抵押。因為建商多會將土地產權先行融資，若消費者要辦理貸款，業者需先償還土地融資金額，而原先的貸款塗銷後，銀行才會給予消費者貸款，如此才 能確保消費者的產權權益。由於預售屋在興建過程中有較多的不確定因素，若是業者發生問題，有貸款的消費者因如期給付的自備款數相對較低，所受到的損失也就 相對較少。



對保時確認貸款條件 :
購買新成屋或預售屋時，建商都會在交屋前統一辦理 房貸對保，消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的 權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認，以免到時候發現額度不足或利率不對。



注意房貸綁約年限 :
辦 理房貸的時候，要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行或壽險公司為了收取房貸利息，通常都不希望貸款者提早還款，房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳 清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清，就得注意要繳多少違約金，最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算，千萬不要草率做決定，以免荷包失血。



現金不夠請建商協助增貸 :
想 買房子卻發現現金不足，千萬不要去申請信用貸款或勉強標會，最好的方式還是跟建商明講，請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈，銀行業 者除了提供低利率外，也會提高房屋價值，建商為了順利售屋，當然會盡力協助購屋人解決房貸問題，如果真的需要高額房貸，只要請建商協助申貸，就算想貸到 100%也不是問題。



社區俱樂部載明權利 :
大型預售個案常以規劃內含游泳池、健身房 等設施的休閒俱樂部做為號召，俱樂部由建商經營，或由建商委外經營，並表明購屋客戶擁有會員權利，可免費或低費使用等，但交屋後才發現建商另立名目，住戶 使用須另繳交與一般會員不同之月費、清潔費或其他費用，購買類似附俱樂部個案，應另立入會合約書，並載明相關費用及其權利義務。



大樓管理規章及權責－認明俱樂部所有權是誰的 :
許 多新建的大樓均規劃有設備完善的俱樂部，這類俱樂部所佔的公共設施坪數大多十分驚人，一般大約在30％左右，也就是說，在房屋總價中有30％是支付在這些 公共設施。 這種狀況下，其俱樂部的所有權應該是屬於住戶所有，而非建商所有，意即建商不能私下對外招收收費會員。若俱樂部的所有權屬於建商，建商便有權力進行會員招 收及俱樂部管理，但是俱樂部的坪數便不屬於大樓內的公共設施，住戶無須分擔此部份的設施坪數。若是俱樂部所有權屬於建商所有，買方千萬不要賠了夫人又折 兵，不但分擔俱樂部的坪數，日後使用俱樂部時可能還需要另行繳費。因此買方對於公共設施的權責應先行了解，最好先向管委會要求一份權益說明書。



預先設想景觀改變可能性 :
一 般而言，樓層愈高的大樓，價差的情形愈明顯，特別具有景觀的樓層，往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。大樓住宅每坪單價以4樓最低，向上及向下逐層遞 增，以1樓及頂樓的價格最高。因此在購買景觀戶時，除了需考量花這些錢購買的「景觀」是否值得之外，也應注意未來是否會改變，例如河川整治工程、是否興建 高架道路或



重劃區購屋留意發展時程 :
重劃區內的房子擁有不少優點，像是都市景觀整齊、道路筆直寬敞以及完善的公共設施，只不過要全區開發完畢，經常要花上個一、二十年，所以經常會發生交通不便、生活採買等問題。



房屋有瑕疵決不交屋 :
購 買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在驗 收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡量 避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。



施工過程陸續驗收 :
施工中的驗收，往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟，如施做防水層、管線配置等，一旦完工後便無法進行驗收，因此必須在施工時，就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收，則是由於交屋後難再修正，還是建議能在施工中就先行驗收。
如果能在施工中，就分成好幾個階段陸續驗收，將可減低因驗收不過造成的糾紛。



屋況－交屋後發現瑕疵 :
屋 況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋，買方可要求屋主出具檢驗證明；凶宅則可向當地的派出所查詢過 去的紀錄，或是向鄰居查詢；是否為921地震後的危樓，營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識，最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解，若是沒 有遇到這樣的機會，只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡，要求屋主加以處理，要不等到交屋後才發現，便不易取得應有的損害賠償了。



留意建商坪數灌水 :
透 天產品經常出現「二次施工面積」，即房屋取得使用執照後再加蓋的面積，如陽台外推、後院加蓋等，二次面積有的原即計入權狀面積中，如陽台外推，但有的並不 在權狀建物面積中，如後院加蓋。但部分建商將所有加蓋的二次面積，不管是否列入權狀，全列為「使用面積」銷售，疑有灌水之嫌，議價要注意。



買厝想少花銀子 :
買房子，議價有技巧。想要購屋的民眾，慎選進場時機，善用集體議價，並從中古市場挖寶等，或許可以買到便宜屋。 房地產正如投資股市一般，許多買屋人都存在「追高殺低」的毛病，事實上，若能換個角度思考，只要掌握幾個議價要點，購屋成交價也許不再高高在上。

教 導幾個購屋議價的小撇步:首先，緊盯目標個案，慎選進場時機。業者指出，一般住宅推案的銷售價格，從剛開始推出到最終銷售完畢的過程中，價格趨勢會呈現 「低－高－低」，也就如同股票市場的「開低、走高、收低」，在剛開始推案測試買氣時，以及最後結案出清前，房價一般都較低，相對之下較有議價空間，消費者 可以利用這價格間的落差，慎選進場時機。

其次善用集體議價的力量。近來在網路社群及討論區中，有不少人在網路上尋找有意購買同一社區的準買主，想利用「以量制價」的方式，增加跟建商議價的籌碼和空間，像是許多竹科工程師，在買房子前，就會先在網路上留下訊息，尋求準鄰居集體議價。

第 三，從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入 中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打 折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。



投資商場成功案例不多 :
房市開始熱絡， 投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷，有業者計劃推出久未面世的商場產品，以小額投資為訴求，搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外，一向以包 租、回租為包裝，強調3~6年內保證回租、租金6%以上等，過去常因經營不善，成為空城，成功案例不多。投資商場除考慮地段外，經營、管理主體與內容都要 確定清楚。



房價計算公式怎麼算 :
房價結構，是由土地成本、建築成本、管銷費用、合 理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段，4大要素的比重都不相同。以台北市實 施容積率之後的計算方式來說，地價平均佔房價的50%到60%成，建築成本是30％，管銷費用10％，合理利潤約10-15％。台中都會區：地價平均佔 40%，建築成本佔40%，管銷費用約10％， 合理利潤10-15％。 高雄都會區也和台中差不多。合理房價的 定義，是指：「在公開市場上，有意願的買者與賣者，在充份資訊前提下，所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素，都直接影響 到合理房價水準。 從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以 今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相 當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一 年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨 勢。新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。



預售屋 10殺價空間 :
買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。 在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情， 應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場 人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少 時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數， 讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有 產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。



善用預售廣告海報 :
消 費者在參觀預售案時，千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報，以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料，包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面 圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等，消費者可由大環境到小區域，提出各項問題，並將銷售人員的解說在圖上一一註記，將有效幫助了解產品。



小心停車位非法擴建 :
日 前曾發生1個案例，建商在取得建築執照後，未經合法變更建照程序，就私自在地下室增設停車位出售，交屋後造成已購車位的住戶，因地下室車位變多、車道變 小，而常在地下室與鄰車發生擦撞。為了避免花錢持分的公設遭到不法占據，購買社區停車位的民眾，有時候還必須留意交屋前後，社區停車位總數的多寡，才不會 被不肖建商從中牟取不法。



停車位所占的坪數 :
雖列入公共設施的部分，不過，買 方也可先就同地段、同類型停車位的行情做比較，以瞭解所買的停車位所佔的坪數，換算成總價時，是否高於停車位的行情價？例如，買方所訂購的房屋，停車位所 占的坪數約9坪，而房屋每坪單價為20萬元，等於花在停車位的購買成本為180萬元，但是，同地段的停車位行情為120萬元，等於買方用在停車位的資金多 花了60萬元。



寫預約單不一定要簽約 :
購買新屋或預售屋時，銷售人員常會遊說付 小訂，簽下購買預約單，且預約單內註明購買戶別、總價及簽約時間，這類預約單多屬於「預約」性質，並非「本約」性質。所以後續若對合約內容有問題，且無法 達成協議，最好還是要在預訂簽約時間前往洽談，但不一定非得簽約，之後再主張買賣不合意，要求退訂，買方才站得住腳。



買預售屋留意建商資格 :
中 南部最近發生多起預售屋詐騙案，歹徒斥資設置美輪美奐的預售屋接待中心及樣品屋，並向登門看屋的多位民眾各收取2、30萬元訂金後即逃逸無蹤。由於申請建 照須加審公會會員資格，建議參觀接待中心樣品屋時，應要求業者提供當地建商公會會員證號，並據以向當地公會求證，未弄清楚前勿貿然下訂。



不用處處配合建商 :
建 商都希望能統一辦理客戶買賣流程，像是分批對保、集體交屋等，幾乎所有的建商，都會要求客戶配合，不過別忘了誰才是付錢的消費者，不用勉強配合建商的交屋 時間表，應該要建商提供客制化的服務，針對不同情況辦理，所以若不急著交屋，就不用趕著去辦對保，資金調度有問題，也可以要求建商協助解決。