買預售屋 先看業者建照 :
建築物興建時,要先領有建照執照,才可向建築管理機關申請開工,完工後要申報完工,經檢驗 合格才可領取使用執照,接著才可申請接通水、電;但很多業者還未領取建照,就先「偷跑」,所以選購預售屋最好先請業者亮出建照。另外,建築公司蓋房子,有 的是自地自建,有的是地主合建,若與地主合建,要注意土地產權,要分別與地主簽立土地買賣契約,和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下 來,公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定,公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建築執照,不得辦理銷售,違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消 費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件,以維權益。


使用執照才算成屋 :
按照法令 規範,凡拿到使用執照的建案才算成屋,因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案,仍須請銷售人員出示使用執照才算數。因為曾發生過一個購屋糾紛,個案 雖已是成屋,但建商尚未拿到使用執照,因而與消費者簽定「預售屋契約」,結果契約內規定交屋面積若誤差在1﹪以內,建商可以不賠,消費者平白損失5坪多, 此點不可不察。



集體議價效果好 :
購屋族常因議價問題傷透腦筋,建議消費者議價時,除 了需事前做好功課,比較周邊相同產品的價格外,也可以向已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價,真正價格的決定權是在專案主管的手 上。目前網路上有不少非營利性質的討論區,如不動產e族等(egroup.idv.tw),可以集結對同1個個案有興趣的網友,相約集體議價,也許能收到 不錯的效果。



房屋轉售電費申請也要改 :
一般房屋在完工後,大多由建商向台電公司申 請供電,但在房屋出售後,建商卻很少會向台電申請變更當事人,造成未來房屋轉手後,若現任屋主欠繳電費,台電會向原來申請人,也就是當初與建商簽約的第1 任屋主追討。為了避免因轉售房屋而衍生的電費問題,新用戶可直接向台電申請移轉變更使用人,或重新申請使用人變更。



買別墅先選雙車庫 :
透 天別墅是南部居民最喜歡的住宅產品,不管景氣好壞,透天產品都能維持一定推案量,但由於產品規劃涵蓋社區型別墅、臨路獨棟或連棟式,而且車位規劃有路邊停 車、單車庫或雙車庫等不同種類,產品類型多樣。由於購買別墅產品多是有車階級,房仲業統計,時下最好賣的別墅產品,是雙車庫的別墅為主,所以在選購時,如 果總價差距不大,可優先挑選雙車庫別墅產品。



注意電梯使用規則 :

集合住宅大樓電梯共 用是天經地義之事,但電梯數量太少、使用者眾,將造成不便,尤其購買預售屋,從平面圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量,往往造成交屋後發現上班時間數 棟、數10戶等1部電梯的情形,不僅塞車困擾,電費分攤亦是問題,選購預售屋時,應細看地下室平面圖,並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。



機械車位至少保固1年 :
購 買機械車位時,一定要與建商訂定保固合約,保固期最少要1年,另外在買賣合約書中也要註明車位的尺寸(長、寬、高)及載重,這將關係到車位的實用性。一般 建商會與車位廠商簽訂維護合約,經常會將保固責任轉由廠商負責,甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是向建商購買車位,所以不管建商如何推託,一定要 堅持由建商負責。



停雙車需面寬6米 :
透天別墅擁有私人停車位,停車方式可分前院停 車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式,別墅面寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言,5米以下面寬扣掉兩邊牆壁厚度,加上打開車門的空間,僅能停 1部車,但部分建商卻強調可停2部車,平面圖上也畫了2部車,但交屋後卻發現停雙車很困難。建議擁有2部車,尤其大型車及休旅車者,應選擇面寬至少6米以 上的別墅。



獎勵停車位產權獨立 :
獎勵停車位因有獨立權狀,和房子的產權是分開的,可 以外賣或外租,靈活性較高;法定停車位因與房子產權結合,房子出賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的「車位內含」,一般就是法定停車位,此種車位公共設施 坪數會比購買獎勵停車位或增設停車位多出6~12坪不等。想知道車位屬性,可以請依照建築執照的建造圖判別。



掌握缺點作為談判籌碼 :
每 棟房屋都有其優、缺點,所以看屋時,最好掌握較為在意的幾項缺點,以此來作為價格談判的籌碼,並且向業務員透露,喜歡這間房屋,且手頭資金已準備,只是其 中還有某幾項缺點,希望可以稍微降價,充分表現誠意。此外,最好將裝潢費加進總價內,以提高房屋總價,也有利於價格談判。



挑尖峰時段 測行車時間 :
為了推銷商品,廣告中常會包含一些誇大的成分,例如房地產廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間,不過這個時間可能是深夜時段的行車時間,因此,最保險的作法是,在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗,看看是不是真如廣告所說的那麼方便。



試搭公車測交通 :
有沒有想過有一天自己出門沒車開,或上班回家該怎麼搭乘公車?如果一班公車到不了,該如何轉車?建議看房子除了自行開車到建案現場,還可自行規劃交通路線,試搭大眾運輸工具,體驗通車時間和通車品質,並在案場附近走走,觀察住家的生活機能是否完善。



買預售屋先看藍圖 :
預 售屋無法實際丈量室內尺寸,常發生交屋後的困擾,例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當,導致大型家具家電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動,甚至人員 進出都要彎腰,樓層交錯挑高的透天店面最常發生。建議購屋時應要求建商出示標示尺寸之藍曬圖,預先估算室內尺寸,並加計牆壁厚度、梁柱位置,以免交屋後才 發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內,最好立契為據。



買預售屋留意棟距 :
購買預售屋時,一定要留意購買戶別與鄰棟的關係,包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方向,如果棟與棟之間的距離不夠,會影響到居家採光與通風條件,若是開窗面對別人家厝角,就有風水上顧慮。



預售屋留意有無管理室 :

社區管理室是社區安全管理中心,少數建商在進行產品規劃時,並未預留管理室位置,僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室,或在中庭另闢空地增設管理室,由於屬於「違章建築」,因此容易遭檢舉拆除。

這種情況在迷你型集合住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天別墅社區等最常見,所以購買預售屋時,應先了解管理室位置及產權,以免未來進住後,發生無管理室的尷尬情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖,仔細比對,選擇最適當戶別。



預售屋問清楚客廳面寬 :
客人進門往往先看到客廳,客人也多在客廳接待,國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋,最好先問面寬多少,以計算家具尺寸和件數,或者是設計風格的呈現;最重要的考量是看電視的距離是否恰當。

有些建築強調柱子在外面,室內會較容易擺放家具。還有如果打算陽台外推,也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定面積計算方式 :

將來交屋驗收時,才有依據。主建物的計算,依照雙方約定的方式計算;而附屬建物所計算出的面積,其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉,不能辦理面積登記的部分是否計價,也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明,以防止業者任意更改當初規劃。



預售屋問明梁柱位置 :

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平面圖只看得到「柱」,卻看不到「梁」的 位置,特別是購買夾層產品,由於室內高度規劃夾層後變得有限,若上層有梁,原本不大的空間將更顯狹隘,因此要主動詢問銷售員,以免交屋後才發現大梁影響到 空間規劃。



預售屋不符契約可求償 :
購買預售屋,記得一切都得跟著合約走。日前曾發生 1則案例,購屋人買了房子後,卻發現屋內多了1根柱子,建商對此推說是為了增加結構安全而追加。但根據法規,建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條 件,因此當遇到此種情形時,消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀,情節重大者,甚至可以要求無條件解約。



小心坪數被灌水 :
很 多建設公司為了讓產品容易銷售,蓋了樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子,並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、家具尺寸也較小, 牆壁和天花板也較薄,所以會有空間放大的效果,要注意坪數有沒有灌水。此外,要注意公設比多少、包含哪些項目,且要特別問清楚自用坪數、以及銷售人員告知 的坪數是否含夾層坪數在內。



留意持分道路範圍 :
一般透天別墅社區除了山坡地等大型 造鎮,道路用地可能由建商自行吸收,或是自辦市地重劃土地,把道路用地捐贈地方政府之外,一般都須由住戶持分社區內道路土地,持分道路愈多愈划不來。除了 購買面臨公有道路的臨路型別墅,無須持分之外,其餘持分社區內道路用地的別墅,住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍,以免花錢卻幫別人買道路。



注意土地產權契約 :
建設公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。一般而言,自地自建的產權較不會有問題。如果是建設公司和地主合建,購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。



看屋首日避免簽約 :
很多房屋個案為了刺激買氣,常推出「當場付訂、簽約就贈送家電」的方式來促銷,購屋人常會因為獲得附送的贈品,而衝動地在看屋當天就付清訂金並簽約,其實這 樣的購屋方式風險很大。畢竟,房屋交易金額龐大,若在考量未周全就購屋,很容易會買到不適合的房子,而且合約書內容也還未詳閱,很容易就掉入文字陷阱,常 會後悔末及,因此買房子千萬不能急,最好不要看屋當天就付訂金簽約。



下訂金前可審閱契約書 :
簽 訂買賣契約前,可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權,那麼在下訂金之前呢?答案是:也可以。日前曾有某建商表明,如果消費者不給訂金,就不能看買賣契約 書,但事後經公平會決議,該建商的行為違反公平法,故消費者在下訂前,尤其是在看預售屋時,可向建商索取契約書影本,審閱無誤後才下訂。



簽約前先問解約條件 :

很 多人把買房子視為人生的重要決定,不過常常因為現場銷售人員的強力說服,或者銷售人員為衝業績隱瞞部分購屋應注意訊息,讓消費者衝動之下,簽訂合約。其 實,依法雙方可於一定時間內解除合約,並有權請建設公司退還定金。因此為了避免這種麻煩,民眾在簽約之前,可先詢問事後解約期限和相關權利,並詳細審閱合 約書。



契稅等費用 記得問清楚 :
買房子除了要支付房屋總價之外,還有契稅、代書 費、火險、仲介服務費(購買中古屋)等費用需要納入購屋成本的考量。其中契稅的部分,會因建築樓層高度、屋齡、造價、使用分區等因素而有不同。即使坪數、 總價相同的房屋,也會有好幾倍的差異。而有些業者在銷售講解的同時,往往會刻意不告知買方這些購屋時容易忽略的成本,消費者應向業者問清楚,並記得索取收 據。



建商應提列社區基金 :
公寓大廈起造人(建商)依法應依工程造價提列一定比例公 共基金予社區,做為社區未來公共事務經費。少數建商在預售時宣稱除了法定提列外,另將提撥數萬元當做社區基金,但交屋後金額卻縮水,並辯稱已購置圖書、電 腦設備等社區共用物品。簽約時可在合約書中要求載明另行提撥金額,並約定隨同公共設施點交管委會。



帶把捲尺 寸寸計較 :
在購買預售屋時,除了記得要向銷售人員要求建照,查清究竟室內高度是多少外,記得帶把捲尺去實際測量。雖說業者已不敢明目張膽的「偷尺寸」,但還是有不少樣 品屋靠著超深度的衣櫃創造較寬敞的視覺空間。因此購屋時,對尺寸應該要「寸寸計較」,以避免交屋後,與原本預期有所落差。



紅藥水檢查馬桶漏水 :
馬 桶中本來就有水,因此馬桶是否漏水,不太容易察覺。別以為馬桶小漏不了多少水,如果家中成員一整天都不在家,水不停的流失,不但對居家品質有影響,也不符 合經濟效益。屋主若是對自家馬桶有漏水的懷疑,可先在水箱中滴入幾滴紅藥水,然後等一段時間,若馬桶變成紅色,就表示水箱呈漏水狀態,最好立刻關掉水閥遏 止水資源繼續浪費。



向公所查詢公共建設 :
購屋前通常會到基地附近查看公共設施如公 園、學校的配置情形,有部分建商或房屋代銷業者,會自費在重要路段或空地,立上看板寫上「某某公園預定地」或「某某市場預定地」,有的甚至寫上完工日期, 看來如同政府公告。有的建商對這些工程進度並不清楚,有的則是故意誤導,建議先詢問當地左鄰右舍,或向當地公所查詢,以免受騙誤判當地遠景及行情。



問清楚公設設置地點 :

目前社區大樓休閒設施,成為業者訴求重點之一,不過消費者在選擇這類社區大樓時要格外注意。其中,親水設施如游泳池、SPA及温泉池等,雖然非常受消費者喜 愛,不過需注意這類設施如位於室內,會納入公設比,分攤到房屋權狀坪數裡。如果公設位於2樓以上,應向業者問清楚樓地板是否有做防水處理及樓層載重,否則 最好避免購買位於親水設施樓下的戶別。



廣告價有設限 :

報上房地產廣告很多都以 「低自備款」、「低月付額」作為訴求,但可別以為在報紙上看到的低自備款和月付款金額,就是購買時要負擔的價格。不少格局、樓層較差的戶別,以較低的「廣 告價」作促銷,多數戶別無論自備款及月付款,都會高於在廣告上看到的價格,而也有相當多建商以前3年還款寬限期的低月付款,當作廣告訴求,事實上第4年以 後,您要負擔的貸款會高出許多,購屋時可要千萬留意。



個案佳可多買1戶轉手 :
房市 景氣轉旺,近來許多預售個案都在推出後2、3個月內銷售一空,晚一點看屋,或稍有猶豫的消費者,常被捷足先登,買不到理想中的樓層或方位。對於賣相不差的 個案,尤其推案地點多年來無新案推出之個案,可在選定產品後再多買1戶,隨後再委託業務員轉手,有機會投資獲利,不過須對個案銷售反應判斷正確,且該案戶 數不宜太多,並在交屋前成功轉手。



履約保證可視意願投保 :

預售個案的「銀行履約保 證」,是由建商與銀行簽約,由銀行提供保證,一旦房屋興建中途建商倒閉停工,將由行「無息退還已繳價金」。少部分個案履約保證是全案統一承作,每位客戶都 有保障,但房價較高。目前大部分個案則依客戶意願,若願「投保」履約保證,才須負擔手續費,保證期間、保證範圍(多為自備款總額)等各案不同,另也有部分 個案只是「廣告用詞」,購屋前須細問。



選擇施工期看屋 :

都市內重劃區在規劃初期,因 未來發展可期的想法帶動,市場上價格大多比較亂,這時候,進場買屋的時間點,往往就成了價格殺不殺得下來的關鍵之一。一般來說,重劃區初期周邊的生活機能 都還稱不上成熟,各案場集中施工,空氣、環境不好,加上工程車進出影響交通,買方這時可選在塵土飛揚的施工期到周邊看屋,因外在條件的關係,價格通常比較



陽台外推 當心漏水 :

很多建商在交屋前會將陽台統一外推,除了讓建物外觀整齊好看外,也能擴大室內實際使用空間,最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產 品,在交屋驗收時,要特別注意防水問題。首先,確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合,因為將來若是管道阻塞,很容易出現漏水,若是窗底及牆角漆面出現浮泡 現象,那麼外牆很可能已有滲水。



露台最好單獨議價 :
預售大樓產品為了建築外觀,或者 法定建築容積考量,常會設計露台,尤其頂樓附露台很常見。露台的計價並無一定標準,有的建商與室內面積合併計價、有的採1/2或1/3單價計價,有的甚至 免費奉送,購屋附有露台的大樓產品,若建商開價是採合併計價,則建議將露台面積拆開,另行單獨議價,有機會可以議到較低的價位。



買預售屋 先作功課 :
購買預售屋時,建商的「信用」調查是必要的功課之一。因為建商在未開工前即開始販售,消費者繳交定金、簽約金後,建商是否會如期開工、完工、交屋,都是消費 者取得產權前會承擔的風險。調查信譽的重點,不外乎建設公司的形象、作品、口碑及財務狀況。尤其是財務狀況,最好可以了解其公司的資本額、本業、副業、資 金來源等相關狀況,以確保本身權益。



契約註明建材內容 :
預售屋的建材配備等級也是 購屋應考慮的因素之一,例如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等,建商多會在產品說明書及契約註明廠牌,或「同等級之建材」。但何謂同等級建材,為避免買賣雙方 認知差異過大,最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍;通常一般設備保固期限為1年,如果契約上沒有這項條款,可以要求建商加註。



戶數變更未告知可求償 :
房市回春,許多預售個案銷售情況極佳,少部分業者在發現銷售反應不錯時,緊急變更格局增加戶數,或購併鄰地擴大基地規模與戶數。面對這類戶數突然放大的個 案,且購屋者未獲業者通知時,未簽約者可要求在買賣合約中加註屆時雙方的權利義務,並須將變更後規模與規劃情形告知,已簽約者可要求解除契約或減少買賣價 金。



把握當天簽約送家電 :
預售個案為求加速去化,常以贈品刺激消費,尤其單價低、 戶數多的首次購屋型大樓產品,常有「當天補足訂金」就送家電、「當天簽約」再加送全套家電策略。有些案場贈品不含糊,如電漿電視、液晶電腦等價值近10萬 元。通常看屋當天就補足、完簽的機會不高,不如針對個案先派親友看屋,並殺價、探查底價、選定目標,決定後再親自出馬,當天簽約拿贈品。



付費選購配備先問清楚 :

樣品屋裝潢華麗,有些建材設備是「標準配備」,交屋後一定會有,但有些則是「選購配備」,須另付費,最常見的如木質地板、按摩浴缸、SPA淋浴柱等都可能是 選配。有些案場會標明,有的故意不標示,等到殺價時才提出,變成對方的價格談判籌碼,原本應該要附贈的,殺價後反而要自費,建議看樣品屋時就先問清楚,再 談價格。



買實品屋裝潢也要砍價 :

花錢請人裝潢,最好將過程拍照存證,可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子,也可以請賣方出示裝潢過程照片,掌握看不到的屋況。同理,若是買來舊屋欲裝潢後轉售,有這些照片給買家看,就可以提高房子的賣相。



小心地主精華戶是餘屋 :
新成屋到了銷售後期,通常都會留下一些餘屋。有的代銷公司會請跑單小姐處理,或是建設公司自己派人留守現場,銷售人員通常都會向消費者宣稱是「地主精華戶」 釋出。不論銷售人員如何包裝餘屋,須注意的是,銷售期後段的房子或多或少都有些問題,當進入這些案場時,應嚴格挑出這些戶別之所以成為餘屋的原因。



買屋附裝潢記得要估價單 :

買附裝潢的新成屋,除了能省下找設計師的麻煩外,還能將裝潢費用一併計入房屋貸款,減少現金支出的壓力。在購買這類附裝潢房屋時,通常需另外簽訂委託裝潢合 約書,簽約對象則是裝潢公司,就算要比照實品屋施工,購屋人還是得堅持請裝潢公司附上施工圖及詳細估價單。而且是在房貸核撥下來後,再由購屋人給付裝潢費 用,這樣才能保障自身權益。



裝潢時程確實掌握 :
購買新成屋時,不少消費者喜歡請建 商配合的裝潢設計公司施作裝潢。與建商配合的設計公司為了節省人力及成本,常會等到銷售出一定戶數時,再統一施作,因此耽誤較早購買客戶交屋後實際進住的 時間。建議消費者,除了應注意與設計公司合約書中的施工細目外,可以在與建商的合約書中明確載明裝潢施工的起迄日,以保障自己權益。



捷運施工期購屋好時機 :
交通便利的地區,通常擁有較好的生活機能,尤其捷運點附近就成為許多購屋族的首要考量。如果還有尚未完工的交通建設,可能因為當地施工因素,造成空氣品質不佳及噪音等問題,生活品質下降,房價也會跟著下跌,但是未來還是有「U」型反轉的機會,可以趁著施工期間,逢低買進。



與捷運保持適當距離 :

捷運可說是目前最受歡迎的大眾交通系統,選購捷運沿線住家時,最好選擇與捷運保持適當距離,與車站間有隔棟或鄰近的巷道都是較好選擇,因住家不比需要人潮的店面、商場,最好是位在能享有交通便利性,卻不必負擔人潮所帶來的環境成本。



保障隱私棟距須逾12米 :
一 般客戶在購屋時,除了考量產品規劃、地段特色等,最重要的還會希望能住進有景觀的居住環境,尤其是景觀越好,視野越一覽無遺的,客戶的接受性越高,當然售 價上也就比一般產品還好。除了成屋能先看得見景觀,在此建議購買預售屋的客戶,應先問清楚中庭花園棟距是否有12米以上寬度,當然棟距越寬的住家隱私效果 越好,還有戶外擁有大片空地的住家,也應問清楚,短期內有無改建計畫等。



合約載明高額房貸細節 :
為 趕上政府優惠利率房貸,並加速去化餘屋,推出高額房貸的建商愈來愈多,一般來說,以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多,部分建商更推出95%、 100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成,其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款,或建商提供1~3年「公司貸」,購屋時應先了解高額貸款細 節,並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式,以免屆時無力繳款。



選熟悉銀行辦貸款 :
現 場銷售人員為了催促消費者下定,往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款,甚至在所謂的「工程期付」上動手腳,僅以前面2、3年寬限期支付的利息款項 為號召,企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子,尤其是買預售屋,最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款,或至少在踏進接待中心前,先向銀行詢 問相關知識。



建築融資抵押 :
各項細節一定要具體的載明在契約書中,寧願事前不怕麻 煩、也不要事後再來補救。在付款方面,就算是有能力1次付清購屋金額,也最好先辦理貸款,直到產權轉移後再將貸款償還,因貸款可以清楚了解前一手業者在建 築融資上的抵押。因為建商多會將土地產權先行融資,若消費者要辦理貸款,業者需先償還土地融資金額,而原先的貸款塗銷後,銀行才會給予消費者貸款,如此才 能確保消費者的產權權益。由於預售屋在興建過程中有較多的不確定因素,若是業者發生問題,有貸款的消費者因如期給付的自備款數相對較低,所受到的損失也就 相對較少。



對保時確認貸款條件 :
購買新成屋或預售屋時,建商都會在交屋前統一辦理 房貸對保,消費者在對保的同時,一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定,切勿糊裡糊塗就完成對保,然後卻不曉得房貸的 權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件,更要在銀行對保時當面確認,以免到時候發現額度不足或利率不對。



注意房貸綁約年限 :
辦 理房貸的時候,要注意房貸的綁約年限。一般來說,銀行或壽險公司為了收取房貸利息,通常都不希望貸款者提早還款,房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳 清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清,就得注意要繳多少違約金,最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算,千萬不要草率做決定,以免荷包失血。



現金不夠請建商協助增貸 :
想 買房子卻發現現金不足,千萬不要去申請信用貸款或勉強標會,最好的方式還是跟建商明講,請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈,銀行業 者除了提供低利率外,也會提高房屋價值,建商為了順利售屋,當然會盡力協助購屋人解決房貸問題,如果真的需要高額房貸,只要請建商協助申貸,就算想貸到 100%也不是問題。



社區俱樂部載明權利 :
大型預售個案常以規劃內含游泳池、健身房 等設施的休閒俱樂部做為號召,俱樂部由建商經營,或由建商委外經營,並表明購屋客戶擁有會員權利,可免費或低費使用等,但交屋後才發現建商另立名目,住戶 使用須另繳交與一般會員不同之月費、清潔費或其他費用,購買類似附俱樂部個案,應另立入會合約書,並載明相關費用及其權利義務。



大樓管理規章及權責-認明俱樂部所有權是誰的 :
許 多新建的大樓均規劃有設備完善的俱樂部,這類俱樂部所佔的公共設施坪數大多十分驚人,一般大約在30%左右,也就是說,在房屋總價中有30%是支付在這些 公共設施。 這種狀況下,其俱樂部的所有權應該是屬於住戶所有,而非建商所有,意即建商不能私下對外招收收費會員。若俱樂部的所有權屬於建商,建商便有權力進行會員招 收及俱樂部管理,但是俱樂部的坪數便不屬於大樓內的公共設施,住戶無須分擔此部份的設施坪數。若是俱樂部所有權屬於建商所有,買方千萬不要賠了夫人又折 兵,不但分擔俱樂部的坪數,日後使用俱樂部時可能還需要另行繳費。因此買方對於公共設施的權責應先行了解,最好先向管委會要求一份權益說明書。



預先設想景觀改變可能性 :

一 般而言,樓層愈高的大樓,價差的情形愈明顯,特別具有景觀的樓層,往往價格會比沒有景觀的戶別高出許多。大樓住宅每坪單價以4樓最低,向上及向下逐層遞 增,以1樓及頂樓的價格最高。因此在購買景觀戶時,除了需考量花這些錢購買的「景觀」是否值得之外,也應注意未來是否會改變,例如河川整治工程、是否興建 高架道路或



重劃區購屋留意發展時程 :
重劃區內的房子擁有不少優點,像是都市景觀整齊、道路筆直寬敞以及完善的公共設施,只不過要全區開發完畢,經常要花上個一、二十年,所以經常會發生交通不便、生活採買等問題。



房屋有瑕疵決不交屋 :
購 買新成屋或預售屋時,如果在交屋驗收時發現瑕疵,責任歸屬到底是建商還是營造商?一般而言,上述問題都會載明於買賣契約書上,不過之前也發生過,買方在驗 收時發現房子有瑕疵,但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍,沒想到買方遷入後,建商卻將責任推給營造商,沒人肯負責任。因此,在發現房屋有瑕疵時,應盡量 避免先行遷入,或是填具建商提供任何遷入證明。



施工過程陸續驗收 :
施工中的驗收,往往比完工後的驗收更重要。由於施工過程中的一些步驟,如施做防水層、管線配置等,一旦完工後便無法進行驗收,因此必須在施工時,就一併驗收。至於格局配置於完工後再行驗收,則是由於交屋後難再修正,還是建議能在施工中就先行驗收。
如果能在施工中,就分成好幾個階段陸續驗收,將可減低因驗收不過造成的糾紛。



屋況-交屋後發現瑕疵 :
屋 況又可細分為海砂屋、輻射屋、凶宅、地震所引起的結構瑕疵及漏水。要避免買到海砂屋及輻射屋,買方可要求屋主出具檢驗證明;凶宅則可向當地的派出所查詢過 去的紀錄,或是向鄰居查詢;是否為921地震後的危樓,營建單位也都有資料備查。反倒是漏水一項最難辨識,最好能在簽約前的大雨過後再行看屋了解,若是沒 有遇到這樣的機會,只能從屋角或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡,要求屋主加以處理,要不等到交屋後才發現,便不易取得應有的損害賠償了。



留意建商坪數灌水 :
透 天產品經常出現「二次施工面積」,即房屋取得使用執照後再加蓋的面積,如陽台外推、後院加蓋等,二次面積有的原即計入權狀面積中,如陽台外推,但有的並不 在權狀建物面積中,如後院加蓋。但部分建商將所有加蓋的二次面積,不管是否列入權狀,全列為「使用面積」銷售,疑有灌水之嫌,議價要注意。



買厝想少花銀子 :
買房子,議價有技巧。想要購屋的民眾,慎選進場時機,善用集體議價,並從中古市場挖寶等,或許可以買到便宜屋。 房地產正如投資股市一般,許多買屋人都存在「追高殺低」的毛病,事實上,若能換個角度思考,只要掌握幾個議價要點,購屋成交價也許不再高高在上。

教 導幾個購屋議價的小撇步:首先,緊盯目標個案,慎選進場時機。業者指出,一般住宅推案的銷售價格,從剛開始推出到最終銷售完畢的過程中,價格趨勢會呈現 「低-高-低」,也就如同股票市場的「開低、走高、收低」,在剛開始推案測試買氣時,以及最後結案出清前,房價一般都較低,相對之下較有議價空間,消費者 可以利用這價格間的落差,慎選進場時機。

其次善用集體議價的力量。近來在網路社群及討論區中,有不少人在網路上尋找有意購買同一社區的準買主,想利用「以量制價」的方式,增加跟建商議價的籌碼和空間,像是許多竹科工程師,在買房子前,就會先在網路上留下訊息,尋求準鄰居集體議價。

第 三,從中古市場找新房子,價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比,通常來說,預售屋售價最貴,等蓋到新成屋時售價會降個10%;一旦在成屋後再轉入 中古屋市場,售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子,因此都會往預售屋案場尋購;事實上,房子只要轉手就變成中古市場物件,精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子,不僅品質不打 折,售價也會比買預售屋少個兩成左右。



投資商場成功案例不多 :

房市開始熱絡, 投資性質的產品如套房、店面等再度熱銷,有業者計劃推出久未面世的商場產品,以小額投資為訴求,搶攻投資型產品市場。商場產品除標榜小額投資外,一向以包 租、回租為包裝,強調3~6年內保證回租、租金6%以上等,過去常因經營不善,成為空城,成功案例不多。投資商場除考慮地段外,經營、管理主體與內容都要 確定清楚。



房價計算公式怎麼算 :
房價結構,是由土地成本、建築成本、管銷費用、合 理利潤四大要素組成。可是不同區域、路段、地段,4大要素的比重都不相同。以台北市實 施容積率之後的計算方式來說,地價平均佔房價的50%到60%成,建築成本是30%,管銷費用10%,合理利潤約10-15%。台中都會區:地價平均佔 40%,建築成本佔40%,管銷費用約10%, 合理利潤10-15%。 高雄都會區也和台中差不多。合理房價的 定義,是指:「在公開市場上,有意願的買者與賣者,在充份資訊前提下,所達成協議的價格。」時間、區位、需求者三大因素,都直接影響 到合理房價水準。 從歷年來看房地產走勢的漲跌,房價看跌時,地價會率先反應,所以 今年的平均房價,應該會有5%到10%的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價,要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較,價格相 當時,要從租金高者來選擇。另一種方式,是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格,一般如果是低於正常市價30%到50%時,未來一 年內,新成屋與中古屋將有10%的跌幅。法拍屋價格,若在低於正常市價10%以內時,新成屋、中古屋就不容易下跌,在預售屋供給量小時,價格還有上漲的趨 勢。新成屋、中古屋價格差異範圍,若在15%以內時,中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下,新成屋價格會比較穩定,預售屋價格若高於新成屋15%以上時,預售屋會有6%的下跌空間。



預售屋 10殺價空間 :
買房子總價高,人人懂得議價;不過,要殺得漂亮,可是門學問。以預售屋為例,工地現場代銷人員都很專業,面對消費者的議價,早就準備好各式各樣的「劇本」。 在講價空間方面,一家老字號的預售屋代銷業者指出,預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的,視銷售情形機動調整。不過,一般剛上檔的預售屋,依表價行情, 應有5到10%的議價彈性,看買方的殺價功夫而定。例如,很多民眾看工地都選在周六、日,加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景,讓購屋者一看到現場 人多、買氣旺,自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象,多半選在周六、周日假期;所以,消費者反制之道是,最好在周一到周五工地人數稀少 時,前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象,這類手法,常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數, 讓消費者產生使用坪數增多的假象,再除以總價,等於就稀釋每坪單價的行情,讓買方錯認「便宜」,無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單,即按照房屋所有 產權狀上,所登記的坪數為計算每坪單價的依據,任何非產權登記上的坪數,改按建造成本單獨計價。



善用預售廣告海報 :
消 費者在參觀預售案時,千萬不要輕忽銷售人員給的銷售海報,以及相關平面資料。一般銷售案場提供給消費者的資料,包括本案所在位置、鄰地關係圖、全區平面 圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等,消費者可由大環境到小區域,提出各項問題,並將銷售人員的解說在圖上一一註記,將有效幫助了解產品。



小心停車位非法擴建 :
日 前曾發生1個案例,建商在取得建築執照後,未經合法變更建照程序,就私自在地下室增設停車位出售,交屋後造成已購車位的住戶,因地下室車位變多、車道變 小,而常在地下室與鄰車發生擦撞。為了避免花錢持分的公設遭到不法占據,購買社區停車位的民眾,有時候還必須留意交屋前後,社區停車位總數的多寡,才不會 被不肖建商從中牟取不法。



停車位所占的坪數 :
雖列入公共設施的部分,不過,買 方也可先就同地段、同類型停車位的行情做比較,以瞭解所買的停車位所佔的坪數,換算成總價時,是否高於停車位的行情價?例如,買方所訂購的房屋,停車位所 占的坪數約9坪,而房屋每坪單價為20萬元,等於花在停車位的購買成本為180萬元,但是,同地段的停車位行情為120萬元,等於買方用在停車位的資金多 花了60萬元。



寫預約單不一定要簽約 :

購買新屋或預售屋時,銷售人員常會遊說付 小訂,簽下購買預約單,且預約單內註明購買戶別、總價及簽約時間,這類預約單多屬於「預約」性質,並非「本約」性質。所以後續若對合約內容有問題,且無法 達成協議,最好還是要在預訂簽約時間前往洽談,但不一定非得簽約,之後再主張買賣不合意,要求退訂,買方才站得住腳。



買預售屋留意建商資格 :
中 南部最近發生多起預售屋詐騙案,歹徒斥資設置美輪美奐的預售屋接待中心及樣品屋,並向登門看屋的多位民眾各收取2、30萬元訂金後即逃逸無蹤。由於申請建 照須加審公會會員資格,建議參觀接待中心樣品屋時,應要求業者提供當地建商公會會員證號,並據以向當地公會求證,未弄清楚前勿貿然下訂。



不用處處配合建商 :
建 商都希望能統一辦理客戶買賣流程,像是分批對保、集體交屋等,幾乎所有的建商,都會要求客戶配合,不過別忘了誰才是付錢的消費者,不用勉強配合建商的交屋 時間表,應該要建商提供客制化的服務,針對不同情況辦理,所以若不急著交屋,就不用趕著去辦對保,資金調度有問題,也可以要求建商協助解決。



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